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【親子宅設計精選】兩成款買房?北京樓市重現首付貸,某TOP15房企操盤手:市場不佳,但絕不躺平

  雖有暖陽,卻仍冷風蕭瑟,北京樓市與最近的天氣如出一轍。

  2021年12月,時代周報記者以購房者的名義走訪位於朝陽區王四營板塊的某項目。本應首付40%的房子,項目銷售人員卻對時代周報記者表示,可先繳納20%首付,「實在湊不齊就到售樓處,幫你找機構辦理貸款(解決首付不夠問題)。」

  「首付貸」似乎成了救命稻草,而除這種極端手段之外,特價房、認購立享99折等優惠措施不斷湧入北京樓市,一切都指向一個根本要素:市場環境不佳。

  北京樓市「苦苦掙扎」,根本原因或許是貸款難批、新房紮堆入市。從今年9月開始,北京一批次項目紮堆入市,供應量近3個月始終處於高位。

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  而樓市的未來走向也並不明朗。有業內人士對時代周報記者表示,從整體看,北京樓市在年末醞釀明顯的價格戰,市場在12月將繼續調整,在貸款緩解後才有可能企穩。

  某TOP15房企操盤手對時代周報記者表示,即便環境不佳,但絕不躺平,想盡一切辦法沖刺。

  「首付貸」重出江湖

  上述所提項目是北京第一批集中供地里王四營板塊中3宗地塊之一,也是30宗拍賣地塊中僅有的4宗五環內地塊之一,其帶著先天的區位優勢,原本被市場寄予厚望。然而,取地之初,該地塊樓面價為近6萬元/平方米,銷售限價卻為7.1萬元/平方米。面粉與麵包之間僅有約1.5萬元/平方米的價差,讓外界質疑拿地企業的盈利空間。

  由於該項目是非普住宅,首付需付40%。其銷售人員不只一次提到,「周期可以談,如現在簽約,最長可以延遲至2022年三月份。」該銷售的意思是,可以將首付款的支付周期拉長,確保購房者能夠將40%的首付在一定時間內湊齊,「購房者可先付20%,剩餘的20%在一定時間內分幾次付清,周期可根據購房者的實際情況,向主管申請。」

  在時代周報記者表示自己的首付款只夠20%後,該銷售暗示時代周報記者,可以進行首付貸,「售樓處可幫你找機構進行貸款。」而在時代周報記者詢問是何種機構、利率多少、最多能貸多久時,該銷售語焉不詳,只是表示,不同樓層、不同房源情況均不一樣,不是一句兩句能說清的。

  隨後,時代周報記者聯繫到該項目的置業經理,該置業經理告訴時代周報記者,找第三方機構幫助購房者進行貸款,實則為首付貸,「首付貸現在查的比較嚴,要想操作的話有點難度,而且通過第三方機構貸款的話,貸款年限特別低,只有3-10年的時間,利率在17%、18%左右。」

  該置業經理亦給出另一種解決方案,「要是首付資金實在湊不齊,可以通過銀行以消費貸的名義貸款,而沒有抵押物最多只能貸20-30萬元。」但顯然,20-30萬元離20%的首付款項相差甚遠,時代周報記者在表示沒有抵押物之後,該置業經理表示:「需要和銀行協商一下。」

  所謂「首付貸」,即是通過相關機構,以不同科目、名義的貸款方式,向購房者提供首付階段的「貸款」,從而使購房支付能力不足或需資金周轉的購房者達到按揭貸款首付比例,繼而達到銀行按揭貸款放款要求,完成貸款購房行為的一種金融產品。

  針對首付貸問題,七部委曾明確表示,不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務,不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。

  北京市金訴律師事務所執行主任王佳紅對時代周報記者表示,將首付款進行分期收取,以及幫購房人聯繫貸款機構貸款首付,都是變相以首付貸的方式出售房屋,屬違規行為。

  項目間分化明顯

  最近,時代周報記者走訪位於大興區舊宮板塊的熙悅雲上,當天售樓處顯得有些蕭瑟,大廳內只有2、3組購房者在與銷售進行交談。

  熙悅雲上同樣是北京第一批集中供地項目,由住總、首開和保利聯合開發,於11月16日開盤,共推出了278套房源,均價6.5萬元/平方米。

  時代周報記者以購房者的身份進行探訪,售樓處銷售極力勸說時代周報記者先進行認購,將房源鎖下來,「買的人很多,好的樓層、戶型不鎖就來不及了,基本都被人搶走了。」而這樣的現象,在時代周報記者走訪的其他項目中均有發生。

  實際銷售數據如何?有業內人士向時代周報記者表示,第一批次集中供地項目分化嚴重,只有少數幾個項目銷售情況樂觀,整體還是處於低迷狀態。

  。據悉,該項目在選房當日去化率已達到90%左右,銷售金額過百億。。

  值得注意的是,學府壹號院為共有產權房,政府持有20%的產權份額。數據顯示,學府壹號院指導價8.96萬元/平方米,成交均價在8.95萬元/平方米,而周邊其他樓盤的單價在11萬元/平方米左右。

  但大多數項目「跑」的速度並不快。。。

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  合碩機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示,目前有兩類項目銷售情況較為理想,一類就是共有產權商品房,房價跟周邊區域的房價形成倒掛;另一類則是戶型設計和整體定價合適,能夠匹配剛需購房者。

  位於大興區的和悅璞雲就是上述所言剛需盤,有戶型小、單價低的特點。據悉,和悅璞雲共推出692套房源,單價3萬元/平方米,實際成交價格2.93萬元/平方米。。

  大量供應與貸款難批

  對於目前北京樓市蕭瑟的情況,身處熙悅雲上售樓崗位一線的小李深有體會。她告訴時代周報記者,熙悅雲上共278套房源,僅賣出去了40餘套,「很多購房者需要先把自己原本的房子賣掉才能購買新房,但現在信貸卡得這麼死,購房者沒資金。」

  中原地產首席分析師向時代周報記者表示,2021年下半年開始,全國樓市速凍的最關鍵原因是信貸收緊。新房二手房放款速度放緩,嚴重制約了北京區域樓市成交。

  12月6日,中共中央政治局會議提出「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環」,「良性循環」近年來首次出現在政治局會議中,具有明確的方向性指導意義,居民按揭貸款有望繼續松綁,房企整體融資環境有望改善。

  然而時代周報致電多家銀行得到的消息是:貸款能不能放下來,還沒有具體時間。其中,某國有銀行信貸部工作人員明確表示,目前還沒有接到通知說放開額度。

  除信貸問題外,區域集中供應導致的項目競爭加劇,也是當下樓市低迷的原因之一。

  時代周報記者發現,第一批集中供地項目中,僅朝陽區的崔各莊、王四營鄉板塊,就有共6個樓盤集中入市,如王四營鄉板塊的保利錦上和朝陽壹號在9月份入市,崔各莊板塊的和光悅府和龍樾合璽也幾乎是同一時期入市,而中綠東嶽府和望京養雲也於11月份加入了戰鬥。

  某TOP10房企在京操盤手對時代周報記者表示,「朝陽區是目前競爭最慘烈的區域,客戶選擇餘地非常大。」

  據中原地產研究中心數據顯示,9月,北京樓市入市1.15萬套新建商品房住宅,是8年來最高月度記錄。中原地產首席分析師向時代周報記者表示,10、11月供應繼續高位,超過成交量,使得庫存開始明顯積壓。從市場預期看,第二輪集中供地中依然有大量即將入市項目,市場供應繼續明顯增加。

  推薦理由:

  動態:保利國際廣場7800元/平方米。2022年12月T2棟交樓。保利國際廣場項目為高層,超高層。項目規劃建設2710戶。帶裝潢交付。

  項目簡介:保利國際廣場項目為百萬方綜合體,項目位於中江高速港口出口,緊緊扼守中山北大門;從項目出發,經中江高速延長線可直往深中通道;深茂快鐵,廣珠輕軌、高鐵周邊環伺,短時間可達廣佛深等周邊城市;預計明年動工的空軌一號(規劃中)在項目後面,交通 明顯,可謂是通道,高鐵,高速,空軌無縫連接。 目前,大城已熟,近70萬方的保利商圈一觸即發,一路之隔的紅星美凱龍2015年底開業至今,為周邊居民置家居帶來便利;38萬方的保利廣場集購物、娛樂、餐飲、特色風情商業街、寫字樓、酒店為一體,保利國際影城、若比鄰社區商業 、美力恒健身俱樂部、探險陽光超大型兒童主題樂園、眾歌純氧KTV等眾多 商家已開放、5星級艾美酒店、金寶貝等品牌也將面世。四大主題公園環繞,綠色宜居,奢享城市綠肺。國家一級物業-保利物業,給業主享受管家式物管服務。 整體產品打造採用Art Deco建築風格,斥巨資打造具有特色的東南亞度假式園林, 擁享近百米大樓間距,綠化 達38%,棟與棟之間採用點狀式分布,保證通透采光,多方面滿足人居體驗。 項目分為兩期,2、3座為一期,1座為二期。保利國際廣場一期和二期是一個總體綜合性發展項目,包括辦公、商業、酒店、商務的多元化綜合體;2、二期延續了一期引領時尚,新生活的元素和建築風格;3、保利國際廣場一期和二期共同成為地標性建築。本項目旨在引入年輕生活模式,提供優質居住空間。建築立面通過強調豎向元素,做到引領向上的訴求。 保利國際廣場四期【公園里】更是這個188萬方大盤里 的位置,出則保利購物天堂,入則星級園林景觀;定位 奢居,產品設計更是一二三期的升華,擁有約800方超大園林泳池,戶型滿足客戶「方正實用,動靜分區,開間寬大」的需求。

  效果圖

保利國際廣場基本信息 單價均價7800元/平方米產權年限70區域商圈港口鎮 戶型一居室(49.80㎡)一居室(49.81㎡)一居室(49.83㎡)收房時間2022年12月T2棟交樓開盤時間9月18日怡方開盤

  交通圖

  推薦理由:

  動態:招商禹洲·雲鼎府23500元/平方米。2022年12月31日。容積率3。招商禹洲·雲鼎府樓盤地址:湖中路2號。物業費:3元/㎡·月。

  項目簡介:招商禹洲·雲鼎府,約27萬㎡公園湖居樣本,中山市內少有的人居生態大盤,深中城芯優質資產。坐落中山東,前海西,火炬政務圈&生活圈,距深中通道黎村出口約6KM,暢享灣區便捷生活。距得能湖公園約100米,下樓即享約240畝得能湖公園休閒配套,與國際會展中心僅一路之隔,約600米即達太陽城商圈,周邊9所學校環伺左右,全齡段覆蓋。 項目採用U型建築布局,引湖景入小區,最大化吸納景觀,項目規劃共15棟33-34F高層產品,3棟33F復式產品,及12棟疊墅4F產品。目前高層產品建面約89-117㎡三四房火熱在售,全南向陽光戶型設計、一線園林中軸美景盡收眼底,高層採用一線知名品牌精裝,以準現房品質,開啟灣區夢想生活。

  效果圖

招商禹洲·雲鼎府基本信息 單價均價23500元/平方米產權年限70區域商圈火炬開發區太陽城 戶型三居室(105.00㎡)四居室(117.00㎡)四居室(127.00㎡)收房時間2022年12月31日開盤時間2021年7月24日

  交通圖

  推薦理由:

  動態:中山星河盛世2023年4月2日。12000元/平方米起。容積率3。新獲得預售許可證:中建房(預)字第2021310號,涵蓋樓棟6#。中山星河盛世位於:南頭大道中首排。

  項目簡介:中山星河盛世,由星河控股集團投資開發,亦是星河集團首次進駐中山之作。項目占地約3.1萬㎡,住宅建築面積約8萬㎡;身處軌道交通高速發展繁榮的時代,項目距城軌南頭站僅一公里,通達廣珠深,執掌大灣區;項目兩公里內包攬金盛隆購物廣場、穗西市場等6大綜合商業體和南頭公園等4大公園景觀,便利生活輕鬆做到。 星河盛世項目旨在打造成為城市高端住宅,綠化率約38%,高級社區園林配套,好風光觸手可及;主力戶型是79-139㎡戶型,戶內空間結構南北通透;我們項目社區致力於「打造全齡趣玩兒童社區丨連接人與社群關係的兒童成長經營服務體系」,由會客廳廣場、核心景觀花園、活力景觀帶三大板塊組成,打造高端公共空間,享優品質生活。

  效果圖

中山星河盛世基本信息 單價待定產權年限70區域商圈南頭鎮金盛隆 戶型三居室(139.00㎡)三居室(123.00㎡)二居室(99.00㎡)收房時間2023年4月2日開盤時間2021年8月21日加推1#

  交通圖

  推薦理由:

  動態:碧桂園·鳳凰城9088元/平方米起。2021年11月23日。項目為低層,高層,超高層板樓。容積率2.79。帶裝潢交房。

  項目簡介:碧桂園·鳳凰城位於中山三橋南(廣珠西線南區出口),直通105國道,銜接南外環,距離廣珠西線高速南區出口僅約3公里;項目總占地約1200畝,總體建築密度較低,其次三面群山環繞,苑區內有約2萬㎡天然生態湖泊, 6.9萬㎡大型公建配套,約1萬㎡英倫風情商業街,約3千㎡運動中心,致力於提升居住的附加值,全新居住體驗,創造成熟社區模式;碧桂園·鳳凰城是中山城區一處擁有完整臻稀山湖資源的山湖大盤,「宜居中山,當住鳳凰城」旨在給中山一座千畝大城。

  效果圖

碧桂園·鳳凰城基本信息 單價待定產權年限70區域商圈南區 戶型三居室(89.00㎡)三居室(96.00㎡)四居室(139.00㎡)收房時間2024年5月31日開盤時間2021年11月23日

  交通圖