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兒童房設計收納因學區房引發家庭糾紛:贏了「起跑線」會輸「養老房」?

  

  廣州天河法院審理多起因學區房引發的「家庭糾紛」 老人為讓孫子讀名校將學區房過戶給兒子

  贏了「起跑線」 會輸「養老房」?

  「最好的投資就是對孩子的投資」「父母之愛子,則為之計深遠」「絕不能讓孩子輸在起跑線上」……為了讓孩子上好幼兒園、好學校,許多家庭在孩子尚未出生時就開始謀劃,全家動員、費盡心思,有錢出錢、有力出力,都是為了一套有「名校」學位加持的房子。然而,在置備「學區房」的過程中,一些家庭甚至產生了內部矛盾。最近,廣州天河法院就審理了多起因學區房引發的「家庭糾紛」。

  文/廣州日報全媒體記者章程 通訊員天河法宣

  過戶給兒子的學區房加了兒媳名字 老人還能要回房子嗎?

  法院:涉案學位房是借用 非贈與、買賣

  22年前,老李購買了一套位於天河區的房改房,該房改房位於一知名小學的招生地段內。雖然老李與兒子一家三口一直共同居住在該房子,但為了讓孫子陽陽順利入讀該知名小學,老李於2012年將房子以買賣的形式過戶到兒子小李(即陽陽的爸爸)名下。父子倆雖簽訂了買賣合同,但小李實際並未支付任何對價。2014年,小李通過變更登記,在涉案房屋上加上了老婆小吳的名字,將房屋產權登記變更為夫妻共有。

  2018年,老李到法院起訴兒子兒媳,要求確認房子的產權歸自己所有,並拿出了一份他與兒子小李簽訂的《協議書》,《協議書》載明因陽陽讀書入學需要,老李暫時將房屋更名至小李名下,但小李無權更改房屋的屬性、無權對房屋進行處分,房產仍屬老李所有。小李對老李提出的主張沒有異議,稱他將房子加上小吳的名字,是因為小吳是老師,對入學政策更為了解,認為房子加上陽陽母親的名字,能讓陽陽更有把握入讀該「名校」。

  小吳卻對老李和小李的說辭予以反駁,稱老李將房子贈與小李是合理的,且當時小李自願將房子部分份額贈與給她,老李也知情。但後來她與小李感情生變擬協商離婚,老李此時起訴索回房子,實質是與小李惡意串通,意在損害其財產權益。小吳還提出當時他們一家三口都住在涉案房屋,戶口也在該房,她和小李並不需要獲得房產的產權也可為陽陽報名入學,且陽陽也不是必須入讀該「名校」。

  本案中,老李雖將房子以買賣名義過戶給了小李,但小李、小吳實際上並未支付房款,且老李將房子過戶後仍一直與小李一家在該房居住生活並繳納相關費用。結合房子過戶時間、小孩入學時間及天河區當時的入學政策等,可以推定老李將房子過戶給小李,以及小李將房子加上小吳的名字,是為了解決小孩的入學讀書問題,是出於借用房子的目的,而非贈與或者買賣。同時,小李與小吳之間的微信對話記錄可證明,小吳並未將涉案房產視作夫妻共同財產,其知曉房子過戶的實際原因並非基於贈與的意思。因此老李訴請確認案涉房產歸其所有並要求小李小吳將案涉房產過戶至其名下,理據充分,應予以支持。

  最終,天河法院判決確認房子歸老李所有,小李和小吳配合老李辦理房產所有權人變更登記手續。小吳不服提起上訴,二審法院認為一審判決並無不當,駁回上訴,維持原判。

  老人欲找老伴相度晚年 欲要回當初過戶給兒子的學位房

  法院:涉案房產協議應認定為借用合同

  老趙是一名退休的高校老師,在天河區擁有一套位於「名校」學位地段的房改房。2012年,老趙與獨生子小趙簽訂了協議,為孫子東東的入學需要,以表面交易,實際無支付房款的形式,將房子的大部分產權過戶到小趙的名下,而老趙則象徵性占有一平方米。同時,雙方還約定,小趙應在老趙有特殊需要時無條件回轉房屋產權。後來,老趙覺得自己日漸年老體衰,需要尋找老伴在涉案房屋共同生活,遂向小趙提出要回房子全部產權。在多次被拒的情況下,老趙將兒子小趙告上法院,要求確認涉案房產為其一人所有,並要求小趙協助辦理返還過戶登記。

  小趙則認為,老趙已將房子份額贈與給他,贈與行為已完成,且不具備法定可撤銷情形,因此認為老趙的訴求沒有法律和事實依據。

  本案焦點主要集中於老趙與小趙之間的《協議》系借用合同還是贈與合同。雖然借用合同與贈與合同都具有無償性,但二者對於標的物轉移性質卻不同,前者需要在一定期限或使用完畢後返還原主,後者則變更了標的物的所有權,無需返還。

  本案中,雙方簽訂的《協議》中雖約定了涉案房屋以「表面買賣,實則贈與」的形式無償贈與小趙,只留下一平方米歸老趙,但同時也約定了「特殊情況時應無條件返還」的歸還條件,所以該《協議》即使具有無償性的性質,也應認定為借用合同。而在涉案房屋的歸屬問題上,老趙與小趙的《協議》中約定了特殊情況返還的條款,雖未明確約定特殊情況的具體情形,但老趙因需尋找老伴共同生活而收回房屋的理由符合社會常理,老趙的訴訟請求應予以支持。

  最終,天河法院認定涉案房產歸老趙一人所有,鑒於涉案房產在訴訟過程中因拆遷而滅失,房屋的拆遷權益屬於房屋因拆遷滅失的價值替代,故判決涉案房屋的拆遷權益歸老趙享有。小趙不服提起上訴,但在二審審理期間,小趙基於維護親情考慮撤回了上訴。

  法官提醒:

  老人贈與孩子房產要做好風險防范

  祖輩們為了孫輩的入學問題,將「學區房」過戶至子女名下,體現了老人對兒孫的愛。於「情」,子女應感恩父母的無私付出,尊重老人的選擇,妥善安排好老人的起居生活;於「理」,若雙方曾有過關於房產過戶性質的約定,子女也應當謹守約定,不能隨意處分甚至故意損害父母的財產權益。房產一旦過戶,房屋所有權一旦轉移,難以輕易回轉。老人們在向兒女過戶房產時,若非出於自願贈與的意思表示,要做好相應的風險防范。

  1.簽內部協議。說明房子過戶的目的(如為孫輩入學需要等),兒女只是借用或代持,明確所有權仍歸老人所有,且老人仍有權在該房屋居住,並明確房屋產權轉回老人的條件和時間等條款。

  2.設置抵押權。為防止房子被「悄無聲息」地二次處分,老人可在房產上設置抵押權,以購房款為債權標的,抵押權人為老人,抵押人為兒子、兒媳/女兒、女婿,這樣可使老人的權益有更充分的保障。