作者：中天當舖李經理
房屋借款是許多人在資金需求時的重要選擇，不論是購置新房、裝修、創業或是其他資金運用，房屋借款都能提供較高額度、較低利率的融資方案。
先說結論：相較於信用貸款動輒10%以上的利率，房屋借款當然是較為經濟的選擇！
除了房屋借款之外，包括以三重為主要營業範圍的中天當舖在內，民間融資機構通常也都會提供支票借款、汽車借款、企業融資等多元借款方案。
申辦房屋借款的基本資格與評估
一般而言，房屋借款的基本門檻包括年齡須在20-65歲之間、具有完全行為能力，且擁有可供抵押的房產。
舉例來說，王先生今年35歲，名下有一間市值1,000萬的房子，目前有500萬的房貸，想要申請房屋借款進行裝修。銀行會評估他目前的還款情況、職業穩定度，以及房屋剩餘價值等因素，來決定可貸金額。
在評估過程中，銀行會特別注意申請人的債務收入比（DSR），這個比例不建議超過該行規定的上限，通常是月收入的40%。例如，月收入5萬元的申請人，每月的各項貸款還款金額最好不要超過2萬元。此外，銀行也會查詢聯徵紀錄，評估過去的信用表現。
房屋借款的種類與特色
房屋借款主要可分為一般房屋貸款和二胎房貸兩種。
例如張太太原本向A銀行申請了600萬的一般房貸，年利率2.5%，後來因為子女教育需要，又向B銀行申請了200萬的房屋借款，年利率4.5%。這反映出二胎房貸雖然額度較低、利率較高，但仍是許多人資金周轉的重要管道。
一般房屋貸款的特點是利率較低，還款期限較長，適合長期資金規劃。而房屋借款則因為屬於第二順位債權，銀行承擔的風險較高，因此利率會相對提高。不過，相較於信用貸款動輒10%以上的利率，房屋借款仍然是較為經濟的選擇。
房屋估價與貸款金額的關係
銀行在評估房屋借款時，會委託專業估價師進行房屋估價。以台北市一間30年樓齡的公寓為例，雖然市價可能達到1,200萬，但銀行估價可能只有1,000萬，這是考慮到變現性與市場風險。因此，最終的可貸金額通常是銀行估價的六至八成，而非市價。
市場行情會影響房屋估價，進而影響可貸金額。以2024年為例，由於房市趨於保守，許多銀行對房屋估價更為謹慎，可能會低於過去幾年的水準。因此，申請人在規劃借款時，應預留一些緩衝空間。
房屋借款申辦管道比較
銀行管道
銀行是最常見且最安全的房屋借款管道。除了利率最優惠外，銀行也提供較完整的售後服務，例如協助開立清償證明、變更還款方式等。不過，銀行的審核時間較長，且對申請人的資格要求較高。以林先生的案例為例，他雖然名下有一間價值800萬的房子，但因為是做外送員，收入不穩定，最終被銀行婉拒。
融資公司管道
相較於銀行，融資公司的優勢在於審核較為寬鬆，且撥款速度快。例如周小姐因為經營小吃店，沒有正式薪資單，銀行不願承作，但融資公司考量她的營業額穩定，願意承作房屋借款。當然，這些便利性的代價就是較高的利率。
民間代書管道
民間代書雖然手續最簡便，核貸最快速，但風險也最高。曾有案例是借款人在民間代書處申請房屋借款，結果發現合約中暗藏高額手續費，實際利率遠超過原本商談的條件。因此，選擇民間代書時要特別謹慎，最好透過親友推薦信譽良好的對象。
▲中天當舖房屋借款的申辦流程
房屋借款申辦流程與準備文件
完整的申辦流程通常包括：
1. 初步諮詢與評估
2. 準備申請文件
3. 送件審核
4. 房屋估價
5. 對保簽約
6. 撥款
以一般銀行的作業時程來說，從送件到撥款約需2-3週時間。如果選擇融資公司，整個流程可能縮短到3-5天。關於文件準備，除了基本的身分證明、印鑑證明外，還需要：
– 房屋所有權狀正本
– 最近一年的所得清單或扣繳憑單
– 最近三期的薪資轉帳證明
– 最近三期的房貸繳款證明（若有）
– 公司變更登記表或營利事業登記證（若為企業戶）
特殊情況的因應之道
自雇者申請房屋借款
對於自雇者來說，由於沒有固定薪資證明，申請房屋借款會較為困難。建議可以準備以下替代文件：
– 近三年的綜合所得稅申報資料
– 公司存摺往來明細
– 營業稅申報書
– 進貨或訂單證明
信用瑕疵者的選擇
如果有信用瑕疵，建議可以：
1. 先清理債務，等待信用記錄好轉
2. 尋找願意承作的融資公司
3. 提供額外擔保品或保人
4. 考慮較高利率的方案
房屋借款常見問題FAQ
Q1：房屋借款的額度最高可以貸到多少？
A：一般而言，銀行可承作房屋市值的七成至八成，視申請人的信用條件與還款能力而定。但要注意的是，這個比例是基於銀行估價，而非市價。
Q2：沒有正職工作可以申請房屋借款嗎？
A：可以考慮透過融資公司申請，他們較重視房屋價值，對於職業身分較為寬鬆。不過要注意利率會較高，需要審慎評估還款能力。
Q3：房屋借款的利率如何計算？
A：通常採用機動利率，會依據央行利率調整。一般銀行房貸利率約在1.3%-2.5%之間，二胎房屋借款則在3%-14%之間。建議特別注意是採用月利率還是年利率計算。
Q4：提前還款會有違約金嗎？
A：要看貸款契約規定，一般銀行會收取提前還款違約金，通常是依提前還款金額收取1%-2%的費用。建議簽約前詳細了解相關條款。
Q5：房屋借款可以用來創業嗎？
A：可以，但建議先評估創業計畫的可行性，確保未來有穩定的現金流可以還款。最好能提供完整的創業計畫書給銀行參考。
Q6：房屋借款的年限最長可以多久？
A：一般房貸可達20-30年，二胎房屋借款則約7-15年，視申請人年齡與需求而定。年限越長，月付金越低，但總利息支出會較高。
Q7：信用瑕疵可以申請房屋借款嗎？
A：可以考慮透過融資公司或民間代書，但要注意利率會較高，需謹慎評估。最好先了解自己的信用狀況，並尋求專業諮詢。
Q8：房屋借款需要保人嗎？
A：視貸款金額與申請人條件而定，一般來說房屋本身就是擔保品，但如果信用條件不佳或貸款金額較高，可能需要保人。
Q9：房屋借款的手續費大約是多少？
A：一般是貸款金額的0.5-2%不等，建議貨比三家，選擇較優惠的方案。有些銀行會提供免手續費的優惠專案。
Q10：已有房貸的房子還能再借款嗎？
A：可以申請二胎房屋借款，但要注意利率會較高，且需評估總還款能力是否負擔得起。建議先計算每月的總還款金額，確保不會造成過重的負擔。
Q11：房屋借款可以用來投資股票或基金嗎？
A：法律上沒有限制，但銀行可能會考慮資金用途的風險。如果坦白告知是投資用途，可能會影響核貸與否或貸款條件。
Q12：房屋借款的寬限期是什麼？
A：寬限期是指只需繳付利息、不用還本金的期間，通常是1-3年。這對於初期現金流較吃緊的借款人來說是一個彈性的選擇。
房屋借款雖然是一個便利的融資管道，但仍需謹慎評估自身的財務狀況與實際需求。建議在申請前多方比較，選擇最適合的方案，並確保自己有穩定的還款能力，才能避免未來陷入財務困境。同時，也要留意市場利率變動，適時把握轉貸機會，讓借款成本降到最低。
