今年市場變化多端,下半年房市走向備受關注!除了8月全球股災、台商資金回流,9月還有銀行限貸、央行祭出第7波打炒房,以及美國Fed降息帶來的影響等,眾多變數讓民眾倍感焦慮。房市影音節目《有感鉅光燈》第3集找來鉅陞國際開發業務部經理沈容儀,一一破解下半年變數,讓購屋族能突破重圍搶先找到「房市黑馬」。
圖/觀察過去數據,房價因具有「僵固性」與「保值性」,在股市風險過大時,房市才能成為資金避風港。(有感鉅光燈提供)
今年上半年房市景氣熱絡,受惠於股市衝上兩萬點的資金潮,但也讓民眾擔心股災是否會拖累房市。沈容儀指出,股房市確實會連動,但從歷史經驗來看,2008年爆發金融海嘯,股市跌破4千點,但房價僅跌5-6%;對股價造成衝擊的COVID-19疫情,台灣房價則無下跌,由此可見,即使金融市場劇烈波動,房價仍具有「僵固性」與「保值性」,因此在股市風險過大時,房市才能成為資金避風港。
關於8月台商資金解禁議題,因有約1380多億元新台幣可分3年逐年提取而引起關注,沈容儀分析,必然有部分資金流向不動產市場,但受到《平均地權條例》私法人購置住宅限制,進入商用不動產的比例應該比較高。
而在住宅市場方面,沈容儀認為,更值得注意的應該是「台積電的設廠效應」,在第一線接觸客戶時,就常常碰到,從竹科調動到中科或南科上班的科技人在地置產的案例,不只科技業高階主管會買,也有基層員工會一起合買。
沈容儀表示,按照鉅陞銷售經驗來看,過去這一年間,科技業已經成為預售屋市場主力,有約3成是來自科技業背景買方。另外,新青安貸款政策的推動,與AI浪潮引領的台股資金潮,也確實帶動許多猶豫的買方進場購屋。
圖/科技業與高資產族群的買房,看重區域發展和保值性,與鉅陞的購地策略不謀而合。(有感鉅光燈提供)
除了買方需求,供給面成本上漲趨勢也沒改變,因為營建業工料雙漲問題一直沒有解決,目前缺工問題非常大,加上後續開徵碳稅,建築業在成本堆疊之下,房價自然難跌。
針對還在猶豫不決的購屋族,沈容儀建議,可以學習買盤主力科技業與高資產族群的買房置產思維「跟著台積電」,像台中與嘉義都是不錯選擇,尤其台中,因吸引許多大型建商進軍台中購地與推案,等於對台中房市未來發展投下樂觀的一票。
而這類族群購置房地產多會規劃長期持有,所以相當重視「區域發展性」與「保值性」,與鉅陞的購地策略不謀而合,沈容儀表示,鉅陞買地鎖定市中心、蛋黃區,確保生活機能良好,包含公園、商圈、學校、捷運交通等機能完整,致使社區保值、甚至增值,也因此吸引了許多自住客與部分長期置產客。
沈容儀進一步指出,購屋不能忽視的還有「差異化」,鉅陞非常重視買房每個階段的差異化服務,例如在市中心的基地規劃適宜的坪數與空間配置,創造負擔得起的總價,才能達到「不用豪宅價格,就能享受豪宅規格」的成果。
在《有感鉅光燈》節目最後,對於《銀行法》72之2的放貸規定,導致銀行自主限貸問題,沈容儀則建議準購屋族、準房貸族們,平時就要在金融機構建立良好互動,以提高自身貸款條件之外,還要注意央行第7波選擇性信用管制,9月20日起,針對全台實施自然人第二戶限貸5成的規定,需留意若使用「夫妻聯名」等於兩人第一戶的優惠額度同時被使用掉,要買第二戶就會受到貸款成數限制。
圖/鉅陞重視每個購屋環節的差異化,致力做到「不用豪宅價格,就能享受豪宅規格」。圖為南青山嵐青館交誼空間。(有感鉅光燈提供)
至於現階段換屋族申貸時的解套方式,沈容儀表示,若是自住換屋可向銀行詢問能否簽立切結,保證舊房子會在1年內賣出,盡可能避免購屋貸款遭受相關限制。此外,還須持續關注央行動向與市場變化,才能在下半年房市中突破重圍。